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中国房地产市场处于巨变前夜

2019-08-15 点击:1988

09: 13

聚焦太原站中国的房地产市场正处于巨大变化前夕7月30日举行的中央政治局会议首次强调,“不用房地产作为短期刺激经济的手段”引起了强烈的市场反应。

在作者看来,中央政府的声明传达了一个明确的信号,即它不会采取刺激房地产和规范逐步正常化的旧道路。事实上,自5月份以来,决策层已经开始了另一轮收紧房地产融资的监管行动。例如,中国保险监督管理委员会的第23号文件涉及监管银行和非银行(信托)房地产前端融资的许多方面。 款,规范住房企业的海外债发行。

显然,面对经济衰退,维持房地产市场的稳定仍然至关重要。是什么导致监管再次收紧?如何掌握未来的房地产调控政策?

一,房地产市场“小阳春”后的基本和后调控政策意见

自今年春节以来,尽管“留守而不投机”的规制没有改变,但地方政府的整体监管已经放缓,同时受益于第一季度相对宽松的货币环境,有一轮房地产“小杨春”,只需要主导市场。

正是在这种背景下,一些热点城市经历了快速增长。住房和城乡建设部于4月19日和5月18日分两批进行苏州,佛山,南宁,大连等两批城市累计增产。根据“一城一策”政策,调控步伐明显加快。除房价外,土地市场,购房限制,抵押贷款利率,税费等都已大量引入,以收紧房地产市场。自5月以来,房地产销售已经降温。

件恶化等因素的影响下,长期建设周期或住房企业的主动选择,在这种情况下,广义库存无疑将更好地反映实际情况,与销售冷却。除了已完成区域的恢复,未来去库存可能面临更大的压力。

此外,独特的房地产投资今年已经放缓。 4月高点之后,1月至6月的累计增长率已下降至10.9%。虽然它仍然保持两位数,但随后的高增长可能无法持续。原因是在销售降温和资金放缓的情况下,建安投资的新建和投资增长在最初促进高投资,最近都放缓了。然而,近期融资环境的紧缩不仅会影响新建筑,还会抑制住房企业。占领土地。

事实上,土地拍卖市场的普及是当前监管收紧住房公司融资方面的触发因素。受益于第一季度整体宽松货币政策和“小阳春”销售反弹,一季度房地产企业整体财务状况有所好转,部分住房公司采取激进行动。第二季度,包括武汉,成都和宁波在内的许多城市都产生了“区域国王”或“准土地国王”。三线和四线城市的土地拍卖市场也很火爆,许多地级城市如河南南阳。走出“土地之王”;数据显示,100个城市的土地交易总价格从3月份的-11.9%上升至6月份的17.1%,而交易区域增长率仍为负值,这大大增加了总交易价格和平均楼面价格。

考虑到土地价格与房价高度相关,在宽松的货币环境下,近期房屋公司非法融资等混乱局面不断升级,金融风险不容忽视。监管旨在稳定市场预期并不奇怪。

二,融资控制收紧影响几何

自5月以来,监管政策的收紧使得房地产融资业今年呈现出宽松走势。笔者对主要融资渠道的观察表明,本轮调控更加强大,规范内容更加全面。具体分析如下:

在银行信贷方面,与预售和土地收购的普及有关,房地产开发基金的国内贷款和个人抵押贷款的增长率自3月以来已经反弹。在这种情况下,抵押贷款的实施已经提前实施,并且仍在收紧。调查显示,在样本银行中,5月和6月抵押贷款利率的比例增加,以及自去年第四季度以来整体下行抵押贷款。平均利率也在5月触底,并在6月份小幅反弹。此外,虽然从数据中无法观察到国内贷款的影响,但7月10日,银监会对贷款较多,房地产增长较快的银行进行了“窗口指导”,并要求控制金额。房地产贷款。压力将很快传递给住房公司。

信托融资是该法规的重点。 7月8日,银监会通过了一个窗口来指导个人房地产信托的五点合规要求。多银行保险监管局也迅速跟进并召集了辖区内的信托公司,以满足并进一步发展房地产。信托融资是必需的。原因是过去几年投资房地产的新发行信托的比例逐渐增加。使用信托信托网络的数据显示,自2018年以来平均值已达到40%以上,而今年第二季度的增长速度更快。 6月份,这一数字已经超过了48%,这意味着房地产在所有信托和投资领域都具有绝对优势,并且在一定程度上占据了其他领域的财政资源。此外,作为房地产企业重要的资产负债表外融资渠道,信托长期超出监管要求,为违规行为提供资金。自新规发布以来,土地的混乱是监管的关键领域。

住房公司减缓了债务。就国内债务而言,1 - 4月份放量放量后,不仅流通量在近期有所下降,而且5月份净融资额存在差距,呈现出逐月扩大的趋势。此外,对于不同等级房地产的三年期信用债券,笔者粗略估计加权平均利率,结果表明融资成本也呈现整体上升趋势。

此外,海外债券发行也在紧缩。需要指出的是,海外债务融资并不低,净融资额也很大。收紧政策可能会给住房企业的资金链带来更大的挑战;海外债券发行的融资成本有所上升。 7月中旬,美元融资的平均利率达到8%,最高甚至达到15%。

第三,未来必须密切关注住房资金的风险。

可以预见,在政策紧缩的一定趋势下,今年和明年,住房企业将在资本方面面临更大的考验。债务到期的压力不容忽视。据不完全统计,2019年下半年至2020年,至少将有超过一万亿元的住房企业和美元债务到期;住房融资变得更加分化,一些住房企业积累了生存压力,尤其是中小型和原有住房公司经营和财务问题,中国海外房地产与泰和海外发行债券的巨大差异7月份的小组可以解释这个问题。

特别是“左手和右手融资”的高流动率模式也面临挑战。以新城控股为例,自7月起,为缓解现金流紧张,公司一直在出售项目公司的股权,股价也大幅下跌。

四,如何把握未来房地产调控政策

综上所述,在短期监管,冷却土地市场和防范金融风险的目的,房地产融资政策的收紧已经显示出成效,对房地产企业未来资本的考验值得持续关注。从长远来看,如上所述,本届政治局的政治信号具有明确的含义,房地产监管正朝着正常化甚至长期机制的方向发展,寻求稳定增长与风险防范之间的平衡。

事实上,它一定是。多年来,房价一再上涨,房地产行业积累的高杠杆风险已成为稳定增长的拖累。最近,在周期结束时市场上有许多房地产行业;此外,房地产行业过于拥挤,无法占用实物信贷资源,就像中国保险监督管理委员会一样。郭树清主席在陆家嘴论坛上说:“我们必须正视一些地方的房地产金融化问题。全社会新储蓄资源的一半左右投资于房地产业。一些房地产企业已经结束 - 嵌入信贷资源,导致资本使用效率进一步下降,推动房地产投资投机。“在这种背景下,未来的高层次考虑更多的是处理房地产行业的高杠杆风险,防止风险确保稳定增长,同时降低其投资属性和对实体行业的挤出效应。

在我看来,这一轮监管表明,中国房地产市场已经发生了巨大的变化。今后,在推进房地产税等长期机制建设的同时,可以加快地方和中央的金融权力和权力的合理化,从根本上消除土地财政的弊端。而且中国经济也将摆脱对房地产的过度依赖。

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